每經熱評｜存量房貸降利率 是公平性和市場化的需要

每經評論員 杜恒峰

在7月14日的發布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾對居民集中提前還貸進行了闡釋。他指出，99%的房貸是選擇浮動利率機制，即LPR+銀行加點。去年以來，LPR累計下行了45個基點，但加點不變，所以居民會認為早年的貸款利率跟新發放貸款比高了很多；與此同時，理財產品收益率下降，甚至有破凈的情況，房貸利率和理財產品回報之間的差距拉大，不少居民從財富配置的角度，將理財的資金用于償還房貸。

央行的解釋表明，居民部門沒有所謂的“資產負債表衰退”，但持續的提前還貸潮仍需高度關注。貸款利率高于理財產品收益率是常態，理財產品本身的高流動性意味著居民隨時可以變現尋找更好的投資機會，這種利率差可以視為一種“流動性折價”，只要這種折價維持在一定范圍內，居民就不會提前償還房貸。對銀行來說，房貸是能夠帶來數十年穩定收益的優質資產，尤其是在當前資產收益率回報普遍下行的情況下，每一筆被提前償還的房貸，都會帶來一筆資產配置的難題。要中斷這一進程，房貸利率下調成為繞不開的選項，對此鄒瀾也提出，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

調降存量房貸利率的價值，不僅是為了維護銀行資產質量，筆者認為，這也是公平性和市場化的要求。房貸利率的市場化定價，應當基于銀行的負債成本、房貸的供需、購房者自身的資信水平綜合確定，不同銀行、不同購房者的房貸利率應當會有差別，但實際情況是，房貸利率很大程度上是房地產政策調控的一部分，房貸利率政策緊隨房地產行業周期變化，在同一城市，房貸利率基本統一或相差不大，沒有體現利率市場化定價的差異。在房地產過熱的時候，房貸利率不僅高于低谷期，也高于一些企業的貸款利率，但無限責任和有更穩定現金流的個人房貸，其利率理應低于企業貸款。

從公平性角度看，LPR改革后，房貸利率看似有了更市場化的定價，但“LPR+銀行加點”的模式，意味著高利率貸款者多支出利息的局面不會有改變，在LPR下行周期，固定加點還意味著購房者的利息倍數增加了。比如2019年10月之前LPR為4.85%，房貸加60個基點，相當于利率基準的1.1237倍，現在LPR為4.2%，加60個基點后倍數提高到將近1.3倍，購房者處于不利地位，但銀行的負債成本已大幅下降，銀行反而賺得更多了，這是不公平的，因為銀行拿到的高利息本就不是市場定價。

央行如何支持、鼓勵銀行變更合同或重新發放貸款仍有待明確，但其方向是確定的，就是要讓銀行和購房者重新協商定價，新的定價需要銀行讓利，讓利幅度應滿足“不會再出現大規模的提前還款”，這樣雙方都能得益，即銀行可以在更長周期獲得更穩定的利息收入；購房者負擔也能減少，可用于消費的錢增加。